¿Cuánto te deja de verdad un piso en alquiler?
La rentabilidad bruta del anuncio, la neta de verdad y la que queda después de Hacienda · sin registro, sin email, sin cookies
Con la amortización del 3 % y los tramos de reducción del IRPF, que son los dos factores que más mueven el resultado final.
Preguntas frecuentes
Última actualización · septiembre de 2026
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
Hay cuatro números distintos y casi todo el mundo mezcla el primero con el último.
Rentabilidad bruta = (renta mensual × 12) ÷ precio de compra. Es la que publican los portales y la que no sirve para decidir, porque ignora que comprar cuesta un 10 % más del precio y que un piso genera gastos todos los años.
Rentabilidad neta = (renta cobrada − gastos del año) ÷ desembolso total, contando impuestos de compra, notaría y reforma en el denominador, y IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y meses vacíos en el numerador.
Rentabilidad neta después de impuestos = la anterior menos el IRPF. Es la única comparable con un fondo, un depósito o un bono, porque esos también se comparan netos.
Rentabilidad sobre tu dinero (cash-on-cash) = cashflow anual ÷ capital que pones tú. Con hipoteca es la que más sube y la que más engaña: el apalancamiento multiplica el retorno y también el riesgo.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta en un alquiler?
La bruta sale de dos datos que conoces antes de comprar: el precio y la renta. La neta sale de ocho o nueve que solo conoces si los buscas.
La distancia entre las dos no es pequeña. Los gastos de compra (ITP del 6-10 % según la comunidad, notaría, registro, gestoría) engordan el denominador en torno a un 10 %. Los gastos anuales (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, derramas) se comen una parte del numerador. Y un solo mes vacío al año ya es perder el 8,3 % de los ingresos.
Haz el ejercicio con tus números en la calculadora de arriba: verás que una bruta que parecía decente se queda bastante más abajo cuando todo lo anterior entra en la cuenta.
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler con hipoteca?
Con hipoteca cambia el denominador y aparece un gasto nuevo, así que hay que mirar dos cosas a la vez.
El denominador ya no es el precio del piso, es el dinero que pones tú: entrada + gastos de compra + reforma. Como el banco financia el resto, ese denominador es mucho más pequeño y la rentabilidad sobre tu dinero se dispara.
El gasto nuevo es la cuota. Ojo con un detalle que se cuela mucho: de la cuota solo son deducibles los intereses, no la parte que amortiza el capital. Esa parte no es un gasto, es patrimonio que pasa del banco a ti, y por eso en la calculadora aparece aparte.
Dos advertencias. La primera es que el apalancamiento amplifica en los dos sentidos: si el piso se queda vacío, la cuota sigue llegando. La segunda es que el cashflow puede ser negativo con una rentabilidad sobre tu dinero aparentemente buena, y entonces estás poniendo dinero cada mes a cambio de una promesa a futuro.
¿Qué gastos son deducibles al alquilar una vivienda?
Son deducibles los gastos necesarios para obtener la renta, mientras el piso esté alquilado o en expectativa de alquiler.
Los habituales: IBI, cuotas de la comunidad, seguros de hogar y de impago, suministros que pagues tú, gastos de conservación y reparación, honorarios de agencia o administrador, gastos de formalización del contrato y los intereses de la hipoteca.
La distinción importante es conservación frente a mejora. Pintar, arreglar la instalación o cambiar la caldera averiada es conservación y se deduce en el año. Cambiar la cocina entera o cerrar una terraza es mejora, y no se deduce: se amortiza.
Y la regla que mucha gente no aplica: los gastos de conservación y reparación no pueden generar por sí solos un rendimiento negativo. El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes.
Detalle completo en el manual del IRPF de la Agencia Tributaria.
¿Cuánto se puede amortizar de un piso alquilado?
El 3 % anual, y es el gasto deducible más olvidado de todos porque no sale de tu bolsillo.
La base es el mayor de dos valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, en los dos casos sin incluir el valor del suelo (art. 23.1.b LIRPF). El reparto entre suelo y construcción viene en tu recibo del IBI y suele dejar la construcción entre el 60 % y el 80 % del total.
Ejemplo: compras por 180 000 € con 18 000 € de gastos, y el catastro dice que el 70 % es construcción. Base = 198 000 × 0,70 = 138 600 €. Amortización = 4 158 € al año que restas de la renta sin haber pagado nada.
En un alquiler de 850 €/mes eso es casi la mitad de los ingresos anuales convertida en gasto fiscal. Es la razón por la que muchos pisos alquilados tributan poco o nada los primeros años.
Un aviso para cuando vendas: esa amortización reduce el valor de adquisición a efectos de la ganancia patrimonial, así que parte de lo que te ahorras ahora se paga entonces.
¿Cuánto se paga de IRPF por alquilar una vivienda en 2026?
Primero calculas el rendimiento neto (renta cobrada menos todos los gastos deducibles, amortización incluida). Después aplicas la reducción por alquiler de vivienda. Lo que queda se suma a tu base general y tributa a tu tipo marginal, junto al salario.
La reducción cambió con la Ley 12/2023 y ahora tiene cuatro tramos que no se acumulan: se aplica solo el más alto que cumplas.
90 % · nuevo contrato en zona de mercado residencial tensionado bajando la renta al menos un 5 % respecto al contrato anterior. 70 % · zona tensionada con inquilino de menos de 36 años, o vivienda protegida o asequible cedida a una administración o entidad sin ánimo de lucro. 60 % · obras de rehabilitación en los dos años previos a la firma del contrato. 50 % · cualquier otro caso de vivienda habitual.
Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 conservan el 60 % por régimen transitorio, y esa es la razón de que un contrato antiguo valga dinero.
Dos condiciones que se olvidan: la reducción solo se aplica sobre rendimiento neto positivo, y solo si el inquilino usa la vivienda como residencia habitual. En alquiler turístico, de temporada, de local o de oficina no hay reducción ninguna.
¿Qué pasa si el alquiler me da pérdidas?
Si el rendimiento neto sale negativo no pagas IRPF por ese piso ese año, y además la pérdida sirve para algo.
Se compensa con los rendimientos positivos que tengas de otros inmuebles en el mismo ejercicio. Si aún sobra pérdida, se arrastra a los cuatro ejercicios siguientes.
Es una situación más frecuente de lo que parece los primeros años de una compra con hipoteca: los intereses son altos al principio y la amortización del 3 % es un gasto grande, así que entre los dos se llevan el rendimiento por debajo de cero.
La calculadora de arriba deja el IRPF en cero cuando pasa esto, pero no arrastra la compensación a años futuros: eso la haría prometer una precisión que no tiene.
¿Qué rentabilidad de alquiler es buena?
La pregunta correcta no es cuál es buena en abstracto, es contra qué la comparas.
El punto de referencia honesto es lo que puedes sacar sin trabajar nada: un fondo indexado global, un bono del Tesoro, una cuenta remunerada. Si tu piso da menos que eso después de impuestos, estás cobrando cero por el trabajo de gestionarlo y asumiendo un riesgo concentrado en un solo activo, en una sola ciudad, con un solo inquilino.
Y hay dos componentes que la rentabilidad del alquiler no captura. Uno a favor: la revalorización del inmueble y, si hay hipoteca, la amortización del principal, que es patrimonio que se te acumula. Otro en contra: la iliquidez. Vender un piso son meses y un 5-8 % en gastos, frente a un fondo que vendes en un clic.
Mi sugerencia práctica: usa la comparativa con el indexado de la calculadora, ponle los años que de verdad piensas mantenerlo, y decide con los dos números delante en vez de con la bruta del anuncio.
¿Es mejor comprar para alquilar o invertir en un fondo indexado?
Depende de tres cosas, y ninguna es la rentabilidad esperada.
La primera es el apalancamiento. Un banco te presta el 80 % para comprar un piso y no te presta nada para comprar un fondo. Esa es la ventaja real del inmobiliario y es enorme cuando sale bien.
La segunda es tu tolerancia al trabajo y al riesgo concentrado. Un piso es un negocio pequeño: inquilinos, averías, derramas, meses vacíos, cambios normativos. Un indexado no te llama un domingo porque se ha roto el termo.
La tercera es la diversificación. Un piso es un activo, en una ciudad, en un país. Un indexado global son miles de empresas en decenas de países.
Puedes verlo con tus propios números: la comparativa de la calculadora pone el mismo desembolso en las dos opciones. Y si lo que quieres es saber cuánto patrimonio necesitas para vivir de rentas sin depender de ninguna de las dos, eso lo calcula la calculadora FIRE.